方案技术剖析
增城物流园规划构想
总体战略目标
成为华南地区最重要的综合物流园区和国际商埠；
成为广州东部工业板块引爆市场的助推器和经济增长极；
成为广州东部最重要的物流配送及管理中心。
项目定位
广州市“十年一大变”形象工程；
中国物流产业示范基地；
粤、港、澳企业品牌展示贸易窗口；
南中国最大商贸综合物流园区；
南中国最大商贸旅游观光基地。
规模设定
占地面积：10平方公里，约1000万平方米
规划用地面积：自由贸易区420万平方米，文化娱乐区66万平方米，商务活动中心区33万平方米，物流中心225万平方米，预留发展面积96万平方米
总建面积：自由贸易区335.12万平方米，文化娱乐区32.71万平方米，商务活动中心区18.2万平方米，物流中心53万平方米，写字楼中心10万平方米
项目规划
　　　　八大组团三大区+五大体系三大中心
八大组团即：品牌展示贸易城、自选购物城、商品批发城、汽车城、摩托车城、美食城、图书音像城、文化娱乐城
三大区即：自由贸易区、文化娱乐区、商务活动区
五大体系即：仓库管理系统、配送中心管理系统、运输管理系统、跟踪处理平台、营销渠道管理
三大中心即：运输中心、仓储中心、物流中心
说明：物流园条件成熟时，同时与永和镇、三江镇共同设置三大配送基地。从而形成增城物流园的整个构成。本案重点规划设计以新塘为主的增城物流园，只略提永和镇和三江镇配送基地。
运作体系
五大体系是增城物流园区实现电子商务信息化、物流配送、运转及管理的核心，是第三方物流企业和广州东部工业板块六大开发区数以万计制造企业进行物流业务电子化，实现和管理操作的系统。
　　物流中心可以实现内部联盟伙伴及各客户间的物流业务电子化，与联盟伙伴、客户间数据的快速、准确传递，实现企业物流流程优化和智能化管理，提高企业物流运营管理能力和工作效率，企业可以精确地计算出物流活动的成本，有效管理物流渠道中的商流。主要包括：
仓库管理系统
配送中心管理系统
运输管理系统
中心功能
　　　　设计五大中心功能
国际国内企业品牌展示贸易中心功能
手段：采取出租、出售、转让股份合作等各种方式与国内国际著名大中型企业进行合作。
目的：以有效实现人流、物流、资金流、技术流和信息流的聚集扩散。

现代经济管理及物流配送中心功能
手段：创建高标准全天候国际商务平台，全球采购与分销系统网络国际业务结算中心与国际接轨
目的：使其成为一大批国内国际著名品牌企业集团在华南地区品牌专卖、品牌企业文化展示、商品贸易往来和物流配送及管理的汇集地和进出口交易中心。

商品信息和企业文化发布中心功能
手段：成立一家专业的国际商品多媒体传播公司和企业品牌博物馆，并与凤凰卫视台合办节目形成海内外辐射之效应。
目的：使其成为国内国外商品信息的汇聚和发布窗口，成为商品信息发布的权威中心和企业文化展示窗口。

综合服务中心功能
手段：三大中心、五大体系，一站式服务窗口，国际化标准商务平台、中介服务机构
目的：为国内国外著名品牌企业的展示贸易提供必要性的综合配套服务：如就业服务、运输服务、信息服务、中
介服务、培训服务、租赁服务、商务会议服务等。

体制创新示范与焦点核心聚集中心功能
手段：1)打破体制上的条条框框、改变旧有的服务模式、营造大开发、大流通、大商贸、大物流的开放格局；
　　　2)成立全球采购与分销系统、粤港澳经济论坛永久性会议地址，并与凤凰卫视合作成立商情权威发布中心，使其成为企业及公众焦点凝集的核心。
目的：以创新精神和创新手段吸引国际国内大中型企业的资本、文化、管理信息和技术等等，进行有效的对接、合作和联盟，使其成为国内行业典范，起到参观、学习和示范的作用。

业务模块
　　　　开展三大物流服务业务模块
东部板块物流服务
　加强各部门、各组团、各商户及六大开发区企业的合作及管理，为其提供物流采购、配送、仓储、运输、网上交易、商情发布等综合服务。
周边物流服务
　有效整合周边城市如东莞、中山、惠州、增城、博罗、南海、番禺、广州等城市群的企业、商户、交通运输、仓库及物流配送中心等资源与其进行合作联盟，提供物流采购、分销、配送、仓储、运输、网上交易、商情发布等综合服务。
国际物流服务
　既有效整合港口、机场、铁路等交通运输，又利用国际互联网实现本园区与国际对接，为本园区客户提供区域物流和网上交易服务。
项目规划核心分解
　　　　八大组团三大区具体分解
三大区具体分解
自由贸易区
主要包括品牌展示贸易城、自选购物城、商品批发城、汽车城、摩托车城五大组团。其中品牌展示贸易城又分为服装城、家电城、电脑城、通讯器材城、家私城，其功能集品牌展示、贸易、博览、观光为主体；
　　    
　　　品牌展示城
自选购物城以大型百货、超市、货仓式、自选商场为主体，其功能主要以零售为主；
　　 
　　　自选购物城
商品批发城主要包括五大专业市场即：布匹批发市场、小商品批发商场、农副产品批发市场、药品批发市场、建材装饰批发市场，其功能以批发、集市为主体；
　　
　　    批发商场                      小商品批发市场
　　   
　　    药品批发市场                建筑装饰批发市场
汽车城以汽车展示中心、交易大楼、汽车维修推广中心、汽车装饰一条街、汽车旅馆、汽车博物馆、汽车景观公园等项目构成，其功能以汽车展示、贸易、博览、观光为主体。
　　  
　　   汽车展示中心
文化娱乐区
　　以美食广场、酒店、夜总会、舍宾俱乐部、电玩游戏厅、企业文化博物馆、图书音像城、精品专卖店、电影院、休闲咖啡厅、古玩字画一条街等为主体。
　　    
　　　酒店                         美食广场
　　  
　　　夜总会                      咖啡馆
　　   
　　   电子游戏厅               企业文化博物馆
商务活动区
　　以大型商务活动、国际商务平台、行业协会及多功能商务会议厅、多媒体传播中心、新闻发布中心、一站式服务窗口、国际业务结算中心、全球采购与分销系统等为主体。
　　 
　　　　　　　　　电子商务平台                     多功能会议厅
　　  　
　　　　　　　　国际业务结算中心                  一站式服务窗口
三大中心功能分解
运输中心
由客运站、货运站、铁路中转、国际航空、港口码头、特快专递等构成运输网络体系。
　　    
　　                                    　　　　运输中心
仓储中心
　由保税仓库、大宗商品仓库、成品仓库、半成品仓库、小商品仓库等构成。
　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　仓储中心
物流中心
　由计算机电子商务中心、国际业务结算中心、全球采购与分销系统等构成。
　　　　
　　　　　　　　　　电子商务中心　　　　　　　　　国际业务结算中心
五大体系功能分解
仓库管理系统
　　仓库管理系统是提升传统仓储企业进行货物管理和处理的系统。系统分为入库、存货、出库、运输、帐单结算、统计查询等几个功能模块。通过这个系统，可以实现仓储作业流程的电子化。系统同时支持多种类型的入库、多个公司或仓库运作、多种类型的计费方式。系统同时配备模拟仓位图，可以对货物存储和出货等进行安排计划。系统同时可与客户建立数据接口，可以根据客户的要求，实现客户的远程货物管理。
　　     
　　           货物分拣系统　　　　　　　　　　 仓库管理系统
配送中心管理系统
　　配送中心管理系统是进行配送中心作业流程和物流管理的系统。系统除了实现基本的仓储管理功能外，还包括仓库管理、自动补货、拣货、定单计划、定单拣取、包装、库存控制、配送调度安排、线路优化和跟踪等功能模块。系统可以与RF系统建立接口，实现配送中心的现代化物流管理和物流配送。系统可以与供应商建立库存管理接口，实现供应商主动补货功能，可以与EDI/XML平台实现数据交换。
　　　　　　     
　　　　　现代化管理                               物流管理
运输管理系统
　　运输管理系统是在全面衡量、分析、规范运输作业流程的基础上，运用现代物流管理方法设计的先进的、标准的运输管理体系。系统主要有议价、估价、调度、跟踪、委托、单证管理、帐务管理、作业优化等功能模块组成。系统良好的扩展性还可根据客户的具体需求进行个性化的定制。采用先进的软件技术实现计算机优化辅助作业，特别是对于网络机构庞大的运输体系，TMS能够协助管理人员进行资源分配、作业匹配、路线化等操作。
　　　　　
　　               　　　　　　　　　   运输管理系统
跟踪处理平台
　　跟踪处理平台除了对集装箱及车辆实行全程监控，保护车辆的运输安全外，还可以与货运公司的工作流程紧密结合起来，提供各种适用且必须的贴身服务。用户可以实时查询当前被跟踪车辆运输货物情况；实时了解被跟踪车辆的运输计划情况；实时了解被跟踪车辆的事故记录情况；实时调度实现双向通讯功能。
　　
　　                         跟踪处理平台
营销渠道管理系统
　　营销渠道管理系统是物流中心电子商务五大体系中的一个组成部分，与系统中的其他应用有着内在的、灵活的关联，便于企业统一规划、分步实施，根据企业的实际情况循序渐进地实现最终的现代化管理。网上营销渠道管理系统包括系统管理、产品管理、营销管理、客户管理、库存管理、日常事物管理等六个组成部分。采用先进的管理帮助企业在全国范围内建立高效的分销体系；更加灵活地开展业务活动；减少库存的积压和资金的占用。
项目规划关联图
　　　　八大组团三大区+五大体系三大中心关联图
　　（见附图2-1）
项目规划图说明
　　　　八大组团三大区与五大体系三大中心的关系及地位
　　（见附图2-2）
八大组团三大区与五大体系三大中心的关系及地位是以企业品牌展示贸易，市场与商品集散批发为龙头，以企业文化、商务活动、观光旅游为辅助，以运输中心、仓储中心、物流中心及五大体系为核心配套，吸引人流、资金流、技术流、信息流，形成以企业为主体，以家庭为单位的循环消费，聚焦本案项目，引起社会公众关注，全面推动商贸园区的良性发展。
项目差异化的建议
针对同类项目的竞争策略
在公关策略上
　　将本项目纳入广州市形象工程和招商引资重点工程，邀请粤港澳地区头号人物参加项目奠基仪式和落成典礼。
　　成立粤港澳经济论坛，永久性会议地址，每年春秋举行论坛大会和商品交易大会，并邀请权威媒体（如中央电视台、凤凰卫视在此设演播室）、行业协会等进驻。
　　在广州、香港、澳门、北京举行投资兴建中国首个华南地区最大的企业品牌展示贸易城和综合物流园区的新闻发布会。
　　邀请粤港澳工商界企业领袖和国家常委、部委等有关领导赴广州市考察新塘物流项目。
在珠江三角洲、香港、上海三地举行大型招商文艺晚会和招商酒会。
　　成立多媒体传播公司，并与凤凰卫视台举办节目，发布商品信息、经济信息，并构建国际标准化商务平台在互联网上发布全球及园区的商品及经济信息、活动信息等，使其成为商情权威发布中心。
在广告宣传上
　　打出“首创国内企业品牌展示贸易城”、“广州市形象工程”、“中国物流示范开放园区”和“粤港澳经济圈开放窗口”的概念。
　　在粤港沪地区投放报纸和电视广告。
在新塘、广州市、珠三角等地树立本项目大型霓虹灯广告。
与凤凰卫视合作播放有关节目，以形成辐射效应。
在促销宣传方面
奖励介绍投资商到本园区发展建设。
邀请香港炒家介入本项目。
　　先发布大篇幅新闻及对新塘基础作介绍，然后主动出击与行业内龙头企业、房地产商进行招标洽谈，然后进行统一招标和举行签约仪式。
行业差异性的建议
打企业品牌展示贸易文化牌
解决市场缺口，开创国内先河，形成以企业品牌文化产业为主导的商贸经济。
打商业文化娱乐牌。
　　通过品牌展示贸易，国际商务平台，多媒体权威发布中心，粤港澳永久性经济论坛物流体系三大中心三大业务模块及五大服务体系及国际性商业氛围营造，特色餐饮和娱乐等系列相关商业文化，来营造其独特的个性，与其他物流园区、商贸城拉开距离和档次达到差异化的竞争优势。
打商贸旅游观光文化牌
　　在总体规划设计上，八大组团三大区与五大体系三大中心的关系和地位是以物流中心五大体系综合商业文化娱乐城——吸引人流；商务活动区有效辅助，企业品牌展示贸易城——形象推广，服务为物色；以相互依存、相互促进。因此，本案项目一开始我们将其设定为一个以企业品牌展示贸易文化商业娱乐文化、商贸旅游文化、物流综合服务文化为产业的大型综合物流园区和示范单位。因此，其目标景观性是非常重要的。
打行业协会牌
　　取得上级政论支持成立永久性粤港澳经济论坛，并与行业协会合作，在本园区定期举办行业年会，并成立行业学会，建立会章，以达到聚焦、聚集人气和财的目的。
　　成立多媒体传播公司并与凤凰卫视合作达到辐射海内外之效应。
打资源整合物流综合服务牌
　　有效利用新闻媒体、行业协会、海外华侨、珠海大中型企业、交通运输、仓储、港口、旅游景点等资源进行合理有效整合，同时构建三大中心即物流中心，仓储中心和运输中心及五大体系即仓库管理体系、配送管理体系、运输管理体系、跟踪处理体系，并为其提供商情发布、全球采购与分销、网上交易、国际业务结算等综合服务。
项目包装及建议
就本项目成立公共关系部和招商部的建议
设置五个小组：即策划协调组、专项服务组、外事联络组、安全保卫组、新闻宣传组，以求各司其职。
　　专项服务以“广交朋友、广泛联系、广收信息、广泛合作”的公关策略为指导，以公共关系的环境系统论、关系地位论、全员公关论和情感网络论为理念。
以内部公关培育企业肥沃土壤，以社区公关椿实地盘基础，以社会公关扩展企业市场触角，打开珠三角市场大门。
形成多角度、多层面、多方位公关工作系统，达到内树企业精神，外树企业形象，最终促进最佳经济效益的目的。

工地现场布置的建议
将整个工地现场，依建筑设计的特色配套，使参观者一目了然。
除配置得体大方，美观朴实之外，还拟设置接待中心，商贸城印象馆和样品馆。
在接待中心两边设立高大方形旗杆旗帜，声势浩大。
现场四周矗立喷绘制作的大型灯箱广告及迎风招展的广告彩旗，飘浮气球，拱门等，营造相关热烈氛围的广告宣传品。
彩绘楼盘围墙布置
以国家级商贸物流园区示范单位为主题，以广州市“十年一大变”形象工程、全球采购与分销系统中心、粤港澳经济论坛、全球商情权威发布窗口、“黄金走廊、投资宝地”的口号为形象，将地盘包装起来，以前瞻性的开发思路和经济理念，这样做主要好处在于：
对物流园美化包装十分有利，体现了发展商的不凡实力和超前理念。
具有广告宣传的张扬力，使物流园形象得以具体化，丰富了其内涵。

招商中心的建议
用现代电子传媒的多变功能，影响客户对投资项目的兴趣及投资欲望;
在招商接待中心设置物流项目印象馆、商品馆、各区样品馆;
设计样板工程供客户参观；
招商接待中心采用电动媒体的图文并茂的中英文介绍。
招商引资营运模型的设定（附图）
项目收益来源及利润中心的设定
企业品牌展示贸易城收益来源及利润中心设定
展示场地出租
品牌企业1000-1200家，其中每个行业品牌各占200-240家，占总面积30%
出租面积单位每家以200平方米以上计
出租均价为140元/月.㎡
资金涨幅15%/年
建设费10万元，押金三个月上期
商铺出售
品牌企业5000—5200家，占总面积40%
个体私营业主1000—1200家，占总面积30%
出售均价为20000元/㎡
汽车城收益来源及利润中心设定
土地分块招商
国外厂商15-20家，包括展示中心、配件、维护推广中心
国内厂商10-15家，包括展示场地、配件及办公
展示场地出租
汽车经销单位30-50家
保税仓、汽车仓库出租
商品出租
汽车装饰一条街
高级时装一条街
电子产品一条街
商品批发城收益来源及利润中心设定
商铺出租60%
商铺出售40%
摩托车城收益来源及利润中心设定
商铺出租60%
商铺出售40%
自选购城收益来源及利润中心设定
土地出售或折股
自建招租
文化娱乐区收益来源及利润中心设定
美食城（出租+出售）
企业品牌博物馆（自营+入股）
图书音像城（出租+出售）
星级酒店（土地折股）
汽车旅馆（自营+入股）
汽车博物馆（自营+入股）
商务活动区自营项目
国际商务平台（自营+网站+入股）。
多媒体传播公司（自营+入股）。
粤港澳经济论坛（自营+入股）。
商情权威发布中心（自营）。
招租项目及企业
大型货仓式企业
精品家私城
电影院、舍宾俱乐部
出售项目
娱乐城
一站式服务窗口
文化博物馆
美食广场
通讯器材城
图书音像城
冷饮店、咖啡厅
网吧
配套商业经营项目
娱乐盈亏平衡项目
物流中心、仓储中心、运输中心
公司独立运作及发展模式
每一个利润中心都是一家公司
公司经济独立核算
招商策略、主体及模式
合作将项目纳入广州市政府的“形象工程”及重点招商项目。
与中国房地产商、中国企业名牌战略促进会、国家经贸委、行业协会合作，促进联合招商。
与凤凰卫视合办节目，形成强有力的辐射效应，吸引眼球，聚焦广州市新塘物流项目。
统一规划，将园区进行专业板块或组园划分，然后根据专业组团与之相对应的行业龙头企业或房地产商进行合作。
　　先造势、再做市，先做基础设施、现场包装、样板工程，然后以土地出售或出租服务进行联合开发。
总体开发分期，先与房地产商合作开发品牌展示贸易城，专业批发市场先聚集人气，然后开发物流中心及其它配套项目。
　　发挥国际国内著名品牌及企业集团的融资功能，逐步形成以国家、地方企业及国内投资和国外投资联合开发为主体的投资开发态式。
　　在招商模式上采取“组装拼盘”、“大项目带动小项目”、“内引外联”、“大中小项目联动”开发相结合的方式。先以较优惠的政策措施与国际企业品牌如沃尔玛、吉之岛、岛内价、IBM、可口可乐、摩托罗拉、诺基亚等进行合作，达到赶羊入圈之效应。
招商引资策略
招商引资总体策略
　　与中国名牌战略促进会、国家经贸委、国家总商会、广州市政府、市商委、市企业家协会、市侨办合作、以广州珠江三角洲为驻点展开“东进、北上、海外”的全方位招商引资战略。
反弹琵琶，将商贸园送出去，把中国和海外的投资者请进来。
策略具体分解
组装拼盘、以楼招商
　　将物流园区进行完整的主题组团规划拼盘，使其既是一个个主题项目的组合又不失其一个完整的整体物流园区规划，以便于投资者根据自己的需要而进行各个项目的投资。
　　同时抓住本身园区的建设，不失时机地推出招商和促销活动，以吸引国内外著名品牌企业的进驻。
外引内联、项目促建
以广州为驻点，在珠三角展开全方位招商引资战略。
以项目整体包装为特色，展开“东进、北上、海外”招商战略。
东进上海、南京；北上北京、武汉；海外至香港、日本、美国等地举行大型招商活动和宣传推广活动。
预埋管线、以地卖地
　　考虑到本项目一旦成功，聚集人流、物流、资金流和技术流，周边环境必定寸土寸金，地价爆涨，到时必定引来“百鸟朝阳”之势。
因此，在本方案实施前，要较好地控制周边地块环境，以求“有凤来仪”之时能够以土地折价参股或高价售出。
联动开发、以城出世
　　为使项目利益最大化，我们建议将本项目纳入广东省政府和广州市政府招商引资重点工程，同时利用中央各部委为本项目的建设推波助澜。
　　利用国家开发银行、当地政府、国家行业协会和权威媒体进行联合招商引资，筹措国际基金。
同时以合作，合资和项目独资方式，吸引外资参与土地开发和项目投资开放，开展横向经济联合，调动各企业集团，跨国企业及国内各大著名品牌企业集团共同参与投资兴建，最大限度地发挥社会资源优势。
招商引资计划
招商客户目标锁定
品牌企业集团及生产厂家、经销商
国际国内汽车工业集团及汽车厂商、经销商
国内国际酒店、娱乐业企业
有较强实力的个体工商业主及投资客户
国际国内房地产开发公司
招商区域目标锁定
根据地——广东珠江三角洲
东进——上海、南京
北上——北京、武汉
海外——香港、美国、日本
招商引资步骤及计划
第一步
　　立足珠江三角洲，形成以投资商、地方政论与行业协会“三位一体”的强强联合投资开发态势。
目标：增城市新塘加工区以土地折价参股基础上开发建设企业品牌展示贸易城。
时间：2003年1月——2004年12月
第二步
　　立足珠江三角洲统一规划、统一招标，以出售土地或以土地折股方式，开发建设商品批发城、摩托车城。
目标：推出60000—70000㎡商铺面积；均价：20000元/㎡以售为主。
时间：2004年6月——2005年12月
第三步
　　东进上海、南京；北上武汉、北京，在国内形成良好招商引资开发态势，在全国具有较大知名度和影响力。
目标：增城市新塘加工区以土地折价参股基础上与广州本田或国内国际汽车厂商共同合作开发建设汽车城，并完成企业品牌展示贸易城，商品批发城及摩托车城的剩余商铺出租或出售。
时间：2005年6月——2006年12月

招商引资网点建设
　　利用中地行公司在粤港澳的关系，与本地有关公司合作，建立招商引资网点建设，重点公关。在招商网点设有专人专线，分工合作，各种招商资料、法律文件齐备。制定招商引资奖励措施。
招商网点：增城市新塘工业加工区现场、北京1个、香港1个、上海1个共4个。
项目宣传及推广
促销宣传
以节促销
利用国内主要传统节日进行全面促销宣传活动，力求做到特色独具，创意迭出，气势恢宏，效果显著。
会议展销
　　利用高交会、广交会、博览会、航展及在珠三角和港澳地区召开的大型会议进行本项目的展销及包装宣传推广工作，以求短平快、效果佳，针对性强。
广告创销
　与凤凰卫视合办节目，形成强有力的辐射效应。
常规租售
　即利用一定的广告宣传和公关活动进行适度造就市场热点。
广告宣传三步曲
第一步：内部认购，树立品牌
　　在这一阶段，一方面着重做好工地形象的建设，另一方面做好内部认购工作，工地形象包括两方面：一是园区内热火朝天的建设情况；二是园区周围的户外广告布置：如大型广告牌、路牌、彩旗等。内部订购工作主要在以广州为主的珠江三角洲城市群进行。利用首期认购者的影响提高楼盘档次，树立一定的口碑，也为下一步宣传的诉求提供依据。
第二步：紧密宣传、锁定市场
　　邀请相关领导参观项目开发进驻仪式，并向政府申请将本项目作为形象工程，以此形成一波又一波新闻炒作攻势。同时报纸广告、电视广告紧密配合。
第三步：“东进—北上—海外”战略，再造热点
　　确立形象，渗透理念，使紧密宣传项目形象在“珠海及华南地区”深入人心的同时借船扬帆。利用全国性会议或重大活动，有针对性地开展“东进—北上—海外”的招商引资战略。在北京、上海、南京、香港等地举行招商引资和宣传推广活动，再造热点，制造新闻，形成轰动效应。
第四步：租售并用，常规炒作，巩固形象
公关宣传活动
第一步：将项目申请纳入广州市形象工程；
第二步：召开粤港澳经济论坛及邀请行业协会进驻；
第三步：成立多媒体传播公司与凤凰卫视合作成为商情权威发布中心；
第四步：构建国际商务平台及物流网络；
第五步：开通投资考察、旅游观光热线。
广告宣传品制作
电视专题片
　　对本项目及新塘的地理位置、历史、风俗人情及本项目的规模重要性及意义进行全方位的介绍，并制成影碟，广泛赠送。
拍摄MTV
　　邀请全国著名的词曲家和歌唱家进行填词、作曲，拍摄MTV。以改革开放为主题，横跨二个世纪三代领导人。其镜头大多表现南粤风情及改革开放大潮，世贸商机及本案。在凤凰卫视台和广东电视台及中央电视台免费播放并进行新闻炒作。
拍摄三十秒CF形象广告
宣传画册及折页
路牌广告
　　除工地现场的大型电脑喷绘广告牌外，在项目周围的主要路口设置广告牌。
横幅广告
　　配合促销和公关活动在市内繁华路段做横幅广告，内容视具体活动而定，以营造热烈氛围。
展板制作
　　展板制作要求豪华美观，大方得体，既可拆开组合，又可以是一个完整的构成，以便于移动搬迁，适合“东进—北上—海外”招商宣传推广活动。
广告宣传品制作及投放费用预算
广告内容 规格 制作费用
　　售楼部 现场、广州2个点 两个约需100万元
电视 电视广告杂志 30分钟、15分钟 共40万
 形象篇 30秒、15秒 合共100万
 促销篇 30秒、15秒 
 功能篇 30秒、15秒 
模型 整体规划模型 5M×8M 10万
 八个组团的分体模型 1M×1M 每个约3万，共24万
 商场剖面模型 按贸易展示、文化娱乐、商贸活动三个功能区各作一个剖面模型 一个剖面模型约3万元，三个共9万元
楼书 商场 约14—16PAGE 18元/本，8000本共14.8万
展板 商场、住宅 约需20块，每块1500元 共需2万元
户外广告 车站灯箱 新塘 合计150万
 指示牌  设在楼盘附近主干道 
 喷画 3—4个 
总计 —— —— 748.6万元
　　以上均是项目所必须的成本，所列举的费用仅供参考，具体费用有待商讨。
由于本项目规模庞大，销售时间比较长，相对推广费用也会增大，为严格控制成本支出，本司建议将项目的推广费用确定为投资额的2%—2.5%左右。
增城物流项目发展计划
总体原则
　　增城物流园区是一个超大型项目，涉及品牌展示贸易、商品批发市场、汽车展示博览、房地产、娱乐文化等多个行业，范围广、资金投入大、发展周期长，所以在整体发展上要做到有计划，以利于资金合理安排、成本控制。
　　本案发展计划的总体原则是：分阶段发展，先集中进行园区整体包装，包括招商接待中心，园区样板工程及自由贸易区核心主体之一的企业品牌展示贸易城，然后分组团开发各商贸城。
理由：有利于集中招商 ,减轻资金压力
分阶段发展设想
第一阶段
　　先建立增城商贸物流园区的核心体系——自由贸易区的主体工程之一的商品批发城，以及园区的形象包装，其目的是为筑巢引凤，以利于招商和资金的回收。按照功能设计，该部分包括纺织品批发市场、小商品批发市场、农副产品批发市场、药品批发市场、建材装饰批发市场、糖烟酒批发市场。
第二阶段
　　主要建设品牌展示贸易城和摩托车城两大组团，按其功能又分为服装城、家电城、电脑城、通讯器材城、家私城等五大组团。
第三阶段
　　建设汽车城、美食城和文化娱乐城。建立文化娱乐体系及商务功能支持配套体系。树立本案的差异性和高品位，提高园区的地位。文化娱乐体系包含企业品牌博物馆、美食城、夜总会、星级酒店、舍宾俱乐部、多媒体传播公司、电影院及电游室、网吧、咖啡室、冷饮店等；商务功能配套体系包含：国际化商务平台、粤港澳经济论坛、多媒体传播公司、新闻发布中心、一站式服务、国际标准化商务秘书、行业协会、中介机构、管理中心。
第四阶段
　　建设物流中心、仓储中心和运输中心及自选购物城。
第五阶段
　　建设图书音像城并逐步完善其功能配套设施，为其可持续发展提供有利条件。
前期招商新闻炒作及广告铺垫
　　以上阶段发展的设想遵循先投入主要盈利中心，逐步完善发展的原则，达到减少先期支出，舒缓资金压力，总体降低成本的目的。
各项目的内容、规模与具体发展时间设定
　　借鉴粤港澳现有商贸城的展位和铺位设计，综合本案的特殊性，对本案各项目进行内容、规模及具体发展时间的设定，见第三部分附表1：
经营关系的确立
　　本项目由八大组团三大区与五大体系三大中心相组合，其发展模式是以政府+行业协会+专业公司+投资商方式开发建设。其经营关系是：由增城物流园提供一个整体规划和一个开发建设的商贸平台。在这个平台下面，又分为四个操作经营子平台，子平台下又分割成若 干个项目。也即是说本案的发展商建立的商贸城的运作股份制公司，在经营上主要是对土地进行一级开发，形成整个商贸城的功能核心，在整体上保证项目的全盘操作和前期运筹。
设定项目经营方式及租金
　　本项目的各个平台是营利实体，但其中的分项目并非均能盈利，某些分项目是必须设置的管理或辅助功能机构，在短期内不可能达到盈亏平衡，或根本就不创造直接的经济效益。所以本章节中列出各项目的经营方式建议。为简化整个项目的产出计算模型，多数子项目假设为出租形式。并参考现有市场租金情况，设定起始租金。如第三部分附表2所示：
商贸城的成本分析和投入模型
成本设定
成本分类及内容
　　本项目的成本基本分为五大类：获得土地成本、建设成本、营运推广费用、财务费用和不可预见费用。
获得土地成本也即是发展商从政府手中获得土地使用权的转让费用，政府提供的土地是已完成拆迁补偿、并初步完成“三通一平”的具开发条件的半成熟用地。
建设成本有几类分项内容：全区地下市政管网铺设费用、分项目的设计建造成本、项目工程的装饰成本、项目的设备投入费用、建造期的开发税费等。
营运推广费用包含项目的筹建费用、招商引资活动费用、项目推广费用等。
财务费用即项目资金筹措贷款中的成本及利息。
不可预见费用是开发过程中不可预见的发生费用或部分预算外支出。
成本设定
通过分析本项目地块的情况及对比周边项目土地成本，设定获得土地成本为7万元/亩；
建设成本在各分项目中根据建筑形式和标准而有所不同，幅度从600元/㎡至1200元/㎡不等，具体数据见附表所列；
营运推广费用按土地成本和建设成本之和的5%计算；
财务费用按一年期贷款年利率（5.85%）适当加大到6%计算
不可预见费用设定为土地成本和建设成本之和的10%。
（各项成本设定见第三部分附表3）
总成本及各分期成本的估算
总成本计算详见附表4。不含预留发展用地的地价，总计为847,272万元。
以半年为一个计算分期,本案投资期至2010年底结束,假设每个分期的投入发生在期末。分期支出详见第三部分附表4。
项目的投入模型
投入模型
　　本项目的投入模型不论其营利与否，均假定为建设了基本条件，即建筑主体建立，备中央空调的大型建筑投入设备，酒店和写字楼配置设施。 在以后的经营期内的经营成本的维护成本，可以通过管理费用的收取来补贴，现暂不考虑，不在投入模型中细列。
　　在实际建设过程中，各模型的投入方式也可以是多样性的，也即是说，上述总成本的部分投入（尤其是建设成本投入）可以通过不同的合作形式分解由各子公司和外方公司承担，母公司获取土地并进行土地一级开发，创造整个项目的商务大平台条件，制定新塘物流中心运作总则，然后行使整体管理职能。
非盈利分项目的投入模型
　　如前所述，并非每个分项目均可盈利或盈利很快，如企业品牌博物馆等，这些分项目的成本如何投入又如何回收呢？
　　新塘物流中心作为庞大项目，不可能不配置上述非盈得项目，故非盈利项目的投入正常计算，全部项目作为一个整体来平衡盈亏。
产出模型效益目标制定
产出形式的设定
　　不论项目在经营组织架构上如何变化，主要的产出形式不外乎出售、出租、门票收入、交易管理、佣金提成等。由于本案各子项目的具体经营模式未最后确定，为简化计算方式，现假定主要产出形式为出租。
起始单价的设定
　　在考察类似分项市场的租售情况后，对本项目的产出形式的起始单价进行了粗略的设定，具体数据见第三部分附表2。
分期租金收入计算
　　本案的经营期可长达几十年，详细分列的工作量将很大，本案目前要了解的是回收期达几年，收益率如何，所以只将前几年的租金收入。并以半年为一个经营分期，每期收入设定发生在期末，详见第三部分附表5。
　　租金会随市场发生变化，一般假定年递增率为15%，在经营期内的前一两年不递增，第三年头开始每两年递增一次。其它递增率在备注中列明。
产出流量的设定
　　产出流量是指项目出售出租的面积、参观人员的流量、酒店入住率等。考虑到项目初期的条件不成熟，产出流量目标是较低的，初期约是成熟期的四成以下，如项目的投入和推广到位，目标可以更高；经营次年的流量达到成熟期的五至六成；第三至四年可达到成熟期状态。具体数据见第三部分附表5。

商贸城的收益情况
　动态回收期和内部收益率及地价变化影响
动态回收期（T）
　　回收期即项目经营后每年的净收入（或利润）补偿原始投资所需的年限，也即是使累计净现金流量值达到0所需的时间。
　　本项目的动态回收期为6.61年。对比一般出租经营项目（10至20年），本案的回收期较短，项目是可行的,详见附表6。
内部收益率
　　内部收益率（IRR）是指项目在计算期内各年净现金流量现值累计等于0时的折现率，它反映项目自身的盈利能力，是项目占用的尚未回收资金的获利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。一般房地产行业基准收益率为10%.本项目的内部收益率为15.13%，大于行业基准收益率，说明项目是可行的,详见附图3-1。
地价变化影响
　　本案就地价变化对回收期和内部收益率的影响作了简单分析，当地价增大时，本案的回收期增长而收益率降低，但总体来讲，在设定租金情况下，地价对这些指标的影响并非很强，而租金变化的影响将是最大的。无论如何，还是必须尽量降低土地成本，提高项目的总体抗风险性,详见附图3-2。
发展价值研判
　　从以上项目收益情况分析可知，物流中心项目定位至关重要。它涉及到本案成败的关键，按照本案策划思路和投资分析，本案不仅具有可观的利润空间，而且对城市区域政治、经济、文化均产生深远的影响，其发展潜力无可限量。
市场定位主要存在的风险
三大风险
　　市场操作的风险，也就是说本案项目定为南中国最大的展示贸易城，广州市形象工程，珠三角示范单位，粤港澳开放窗口。期间支持配套体系甚多。如粤港澳经济论坛、国际商务平台、多媒体传播公司等。发展商在操作过程中是否按原计划执行还是按一般商铺的招租操作是此项目成功与否的最大关键。
　　经济定位的风险也就是说在经营中解决短期财务矛盾冲突的问题，要解决满足资金回报率租户的时候，是考虑满足租金回报率还是满足经营定位。
　　面临行业政策，地方法规与宏观市场，2—3年内是行业政策存在急剧变化的风险，中国加入世贸是否真的落定，加入世贸后，是否会引起新一轮的消费热潮均尚未定论。
分析小结
　　通过对本位市场的全面摸底调查和全面综合分析，我们对本案市场定位投资收益是颇为乐观的。市场容量那么大，市场缺口和市场商机的存在是既定的事实。虽如此，我们认为本案投资毕竟较大，还是有一定风险的，但风险主要不是来自市场，而是来自于其它方面。

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