可行性论证
总述：可行性论证从四个方面进行
从市场调查方面进行论证
从效益方面进行论证
从市场定位方面进行论证
从政策法规方面进行论证
市场调查论证
广州商业网点调查
广州大中型批发市场总体情况
　　
批发市场(个) 总面积(万㎡) 单体市场平均面积(万㎡) 其他
   工业消费品批发市场 总面积(万㎡) 单体市场平均面积
(万㎡) 农副产品批发市场
(个) 总面积(万㎡) 单体市场面积(万㎡)
144 203 1.41 99 148 1.50 45 55 1.22
　　　
分析总结
从建筑面积来看
　　目前广州市区5万平方米以上的大中型批发市场144个，其中1万平方米以下的市场72个，占总数的50%，1-2万平方米的市场45个，占总数的31%，2万平方米以上的市场27个，占总数的19%。
从成交额来看
　　广州市区年成交额超亿元的批发市场达35个。其中年成交额超过5亿元的市场有13个。
从购物环境来看
　　部分市场的购物环境明显改善，在建设和整治改造中，不断更新换代，增加了许多现代化的设施设备，如中央空调、自动扶梯等，加强了摊点门面设计与组合，不断提高从业人员的素质及服务、管理水平。
从市场种类、商品丰富程度来看
　　近年来，广州的大中型批发市场随着数量的增加，种类发展也很快。从功能上划分，可以分为综合性和专业性两大类。综合性市场的优点是规模较大，销售商品多样化，缺点是大而全，特色不太明显；专业性市场的优点是专业优势突出，目标客源市场明显，辐射面较广，但所经营的商品较单一。现阶段，广州的专业大中型批发市场主要有服装、家用电器、电脑、家具、农副产品、水产品、水果等多种。
广州各区大中型批发市场布局及发展情况
区 数量（个） 主要分布地区 主要市场群
白云 36 增槎路、广花路、机场路、新广从沿线 西场电器市场、越秀蔬菜批发市场、江南农副产品市场
海珠 32 新港西路、广州大道南 中大布匹市场、天雄布匹市场、蓝天五金塑料商业城
荔湾 31 南岸路、黄沙一带 黄沙水产市场、清平市场、站西路鞋业市场
天河 27 天河路、中山大道沿线、沙河 太平洋电脑城、广州电脑城、沙河天平架装饰材料城
东山 1 海印桥北一带 海印电器城
越秀 1 火车站北部站前路、站南路一带 火车站（流花地区）服装批发市场群
芳村 2 芳村大道一带 南方茶叶市场、广州花卉博览园
黄埔 2 黄埔鱼珠、吉山一带 广州建筑装饰材料市场、广东金属材料市场
番禺 2 广州—市桥一带 番禺万顷沙香蕉市场、大石塑料市场
花都 2  花都狮岭皮革皮具城、花都南方花卉交易中心
　　　
分析总结：
　　在大中型批发市场集中的4个区中，白云区因其交通便利，用地价格相对低廉而以36个市场排第一位。其中工业和农副产品市场各占18个，工农业产品批发市场并重是该区的特色。
　　海珠区以其地处广州大桥和洛溪大桥之间，位于广州市与珠江三角洲各县市联系的中介地带的区位优势，大力发展各类大中型批发市场，在排行榜上以32个市场列第二位，且今后仍有较大发展余地。
　　荔湾区以其老城区的特有优势和四通八达的交通网络成为占地面积较小的批发市场的理想选址，故能在大中型批发市场的排行榜上以31个名列第三位。但该区用地紧张，进一步发展余地有限。
　　天河作为新兴城市中心区，拥有发展大中型批发市场的各种有利条件，近年来，该区批发市场发展很快。目前以27个大中型批发市场排列第四。
　　其它六个区批发市场较少，发展前景较好的要数黄埔和芳村两区，是今后发展大中型批发市场的理想地带。
广州大中型批发市场当前存在的主要问题
部分市场规划设计不合理，设施不完善
　　部分大中型批发市场开发建设缺乏统一规划，或者是规划不合理，私自建设，乱摆乱建现象较为严重。分市场硬件设施还有待提高。有些市场是利用闲置的仓库和待建土地而建成的，带有明显的临时性，以至市场铺面只是简易棚式建筑，场内布局凌乱，卫生状况很差，配套设施明显不足。
市场秩序不佳，经营者素质不高
　　部分大中型批发市场存在售卖伪劣商品、骗买骗卖、短斤少两、货不对板、欺行霸市等不良现象。尽管这样的个案还不是很多，但它们已经严重损害了广州批发市场的形象。以上问题之所以出现，主要问题在于市场入驻商户层次参差不齐，总体素质不高和市场管理水平不高。
市场交易方式较落后
　　尽管越来越多的现代交易方式开始进入广州大中型批发市场，但整体而言，广州的大中型批发市场交易方式还较为滞后。拍卖、电子商务、委托集中上市等交易方式尚未推广。主要靠的仍然是买卖双方议价，一手交钱一手交货的原始交易模式，现金交易占支配地位，合同交易和转帐交易不多。同时，参与市场交易的主体资格亦没有进行严格确定，缺乏规范化的管理法规。
市场规模结构不太合理
　　广州大中型批发市场虽多，但各市场规模相近，规模结构层次不分明，基本上处于同一水平的恶性竞争状态，缺乏一批具有带动作用和示范作用的“龙头”和物流中心批发市场。
市场空间布局有待进一步完善
　　广州大中批发市场的布局基本上是市场导向的结果，因而大致是合理的，但与广州未来发展规划的要求与建设现代化中心城市的要求仍有一段距离。主要表现在批发市场过于集中的老城区、中心城区，而市场发展潜力较大的黄埔、芳村、番禺、花都四区市场布点明显不足。
广州商圈分布情况
天河中心商圈
　　以持续强势的“铁三角”（天河城广场、宏城广场、广州购书中心）为核心，天河中心商圈涵盖了广州市的CBD。该商圈以大型综合性购物中心为发展基点，目标对着超越了当地居民的小圈子，以发达的交通营造了一个面向全市、全珠江三角洲甚至更大区域的发散性商业环境。其幅射圈则走“受众细分”路线：石牌岗顶面向青少年电脑爱好者；广客隆和美居中心则为专业化的家居市场，主要面对二三十岁的置业人士；时代广场及中泰国际广场则走中高档白领路线；附近的高档写字楼为它们提供了有力的人流支持。最近该商圈的焦点可谓中泰国际广场，占据火车、地铁、公交和“轻轨”总站的“地利”，拥有中信广场、大都城广场等成熟写字楼白领一族的“人和”，再加上强劲的广告攻势，引起了不少投资者的兴趣。但由于火车东站的改建工程尚未完成，当地人流成份较为复杂，因此其前景有待观望。
北京路商圈
　　作为广州市的传统商业旺地，北京路在一再改革创新中不断散发旺盛的商机：从旧式国营百货商场到实行全天候步行街制度，又成为广州“三年一中变”重点工程，北京路可称为一个“不老的传说”。北京路以街铺唱主角，汇集港澳甚至世界名牌专卖店，再有“广百”、“新大新”在两头压阵，其消费档次可为中高档，商铺的租金也达到了“天价”。步行街为人们营造了相当悠闲的购物环境，同时也对消费能力强大的“有车一族”造成了很大的不便，幸运的是地铁一号线能够承担起为北京路商圈吞吐大量人流的责任。近来引入瞩目的“广百新冀”打破了北京路商铺“只租不售”的惯例，同时其商铺的定位也体现了时尚化、青年化、小型化的思路，成果不俗。
中山六路商圈
　　中山六路商铺一直走的是中低档、行业化的路线，中六电脑城、将军东电器城、和润电器旧货交易市场、陶街一度是该商圈的代表。中旅商业城、康王商业城这两个重量级综合购物中心落户当地后，很快取得了强势地位。中旅商业城负二层连接地铁的公园前站，以面向青少年的时尚小店为主；负一层为实力雄厚的百佳超市，以适宜的价格吸引大批市民前往采购生活物品；一至四层则为名牌专卖店的天下，主攻白领一族。三种风格瞄准了三个消费力强的群体，中旅商业城有着自己明确的定位。而该商圈的整体定位还有待进一步融合方能形成。
农林下路商圈
　　农林下路以临街小型商铺为主打，是广州青少年追求服装、饰物时尚潮流的另一根据地。该商圈也有王府井大厦和东山百货大楼两大传统商厦驻守，但相对北京路两大部分的商业人流。而刚刚封顶的新裕大厦正对王府大厦，地理位置相当优越，如果经营风格能真正与当地街铺互补融合，应该能取得不错的业绩。
上下九商圈
　　上下九路是全市最大的步行商业区，其整体消费偏向中低档，“经济实惠”可谓是上下九的口碑。该商圈也是传统与新兴商家同台唱戏的大舞台，有相当大的兼容性。作为上下九商圈的中心，荔湾广场为消费者提供了优秀的购物环境，另一家大型综合商城（名汇商业大厦）也投身上下九商圈的激烈竞争。由于拥有智能电影院的设施，名汇商业大厦应该能捕获大批寻找娱乐的年轻人，对荔湾广场造成相当威胁。
江南西商圈
　　海珠区现有人口已突破123万，是一个商业繁荣、商圈密集的区域。江南西是该区域传统的商圈，其中国际超市巨头之一的家乐福已入驻此地。在前进路与南田路的交界处，投资6个亿/八层高的万国广场也已开业，家乐福将投资数千万在此抢建超级市场。而在江南西路与宝业路的交接口，10万平方米江南城已经动工，将成为海珠区内一个较有影响的大型超市。在海珠区城建与房地产事业大势利好的情况下，一度停工的江南控股中心也开始恢复工程，将建成一个超大规模的家居广场。有迹象表明，以江南西为核心，向江南大道、宝岗大道、昌岗路辐射的大江南西商圈正在蓬勃发展之中。
广州大道南商圈
　　相对传统的江南西商圈而言，广州大道南商圈是海珠区内正在崛起的新型商业圈。由于广州大道南的住宅产业近期飞速发展，可望汇集庞大的商业消费人流，使新生的广州大道南商圈呼之欲出。所以全球最大的商业巨头沃尔玛才会独具慧眼，在广州大道南选址兴建大型货仓式商场，面积超过5万平方米。广州大道南商圈将成为一个以专业市场为主体的物流商品集散中心，前景相当看好。
广州商圈形成动因及特征
商业功能区形成的动因
历史的区位优势
　　第十甫、人民南、北京路三个商业功能区的形成与历史上传统的商业区位关系密切，一批传统商店批发市场和市民长期形成的心理认同感都是新型商业区发展所不具有的优势。
人口的因素
　　商业网点的发展离不开各自商圈的支持。广州人口分布的差异是形成现状商业功能区布局的重要原因，以传统商业中心区和东山商业功能区最为典型。荔湾区、越秀区、东山区位于老城区，人口的高度密集利于商业发展。
交通因素
　　完善的交通设施（如主干道、重要节点）容易形成商业功能区。如火车站前、流花商业功能区的发展依托火车站强大的集散功能；江南大道商业功能区的兴起与珠江南岸南北向干线关系密切；环市东与天河两个商业功能区与东西向城市干疲乏关系密切；城乡结合部的商业功能区往往利用城市交通口与农村的结合节点发展而成。
优势资源为基础
　　芳村区的花卉市场完全依托当地传统的花卉种植基础，并以此类市场为引力源形成同类的茶叶批发市场。
结论：从城市综合发展的角度看，各个商业功能区地位的更迭裨上是城市发展内在力量的此消彼长体现。在城市发展的过程中，现代城市化的力量逐渐加强，传统的城市产业结构和城市空间形态随之演化，商业功能区分布最终在空间上得到一定的响应。
　　广州城市发展正处于向郊区离心发展的阶段。一般的城市购买力由本地客源、观光旅游者、投资者和外地居民组成，人口外迁市中心商业区失去一部分购买力。由于广州老城区人口密集的态势并没有根本性转变加上广州强大引力作用使外来购买力占据较大的比重，在商业功能区发展方面，反映为老城区外围的商业区的兴起和郊区化趋势的逐步形成。
商业功能区的特征
老城区商业功能数量在全市中占据主导地位
城市化的进展已经影响了商业功能区空间的分布，但没有改变老城区高聚集性的局面。
商业功能区呈东向、南向扩展的趋势
　　随着城市东向、南向发展，商业功能区已逐步离心化布局。海珠区，天河区的核心商业区开始形成规模。特别是广州向南跨越式发展，沙湾水道以北广州新城区的加快建设，南向发展潜力很大。
城市建设对商业功能区的变更有直接的影响
　　旧城改造、高架路建设、地铁建设对全市的商业功能区影响很大。旧城区的改造弱化了一部分传统零售商业区，而城市人口的外迁又带动了郊区商业区的形成。高架路的建设破坏了沿途的商业环境，但其改变后的交通通达性又改变了原有地区商业街的布局；地铁的建设更直接刺激了沿线商业功能区的建设，如天河北的地铁站、琶洲地铁站都强化了该地段商业区的凝聚力。
广州商圈存在的问题
商业功能区存在的主要问题
商业功能区结构的层次性不明显
　　高等级商业功能区和低级别商业功能区未能形成有序的等级体系，传统型商业区、中等规模商业区占较大比例。
地域功能分工缺乏协调性
　　传统商业繁华区和城乡结合部商业区等商业功能区的形成自发性较强。彼此间缺乏内在的关联性，规划未能发挥强大的调控功能。
商业功能区功能简单，级别不够
　　绝大多数的商业功能区仅具备传统的零售、批发、饮食等功能，缺乏现代的商务、信息电子等功能内涵。广州市传统的繁华度的衡量已无法反映现代商业区的现代功能状况，环市东和天河商业功能区虽初步配置现代商业的功能，但与整个广州市的商贸地位甚不配衬。在级别方面，全市缺乏高等级的零售商业和大型批发商业，商业极核的培育仍须努力。
缺乏现代意义的CBD，未能承担国际化商都的商业功能
　　遍布全市的商业功能区尽管不少繁华度很高、甚至久负盛名。但与国际接轨的且产业链丰富的现代商业功能区在广州尚未诞生。现代商业功能区的发展方向。现代商业功能区是指以商业为纽带，集结信息、商务、电子、会展、金融、保险等多种现代服务性产业、高新技术产业的区域。功能区内的商业主要营造一种流通环境。形成城市发展的新型生长点。最终形成现代商务区、高尚住宅区、高级金融区、高新技术区等产业一体化的现代城市综合功能区。可以说。现代商业功能区是传统商业大城市迈向国际化的“孵化器”，商业功能综合化是其发展的方向。
发展模式展望
　　据上海市福卡经济预测研究所《经济展望》2001年第4期研究，苏宁3年内要开500家连锁，雅芳狂开3000家店铺，国美搞“零利润”销售，上海华联、北京西单和北京超市联合，3年内在京开办500家连锁……一些适应经济一体化、信息化、服务化的机关报型商业模式开始初见端倪。
模式一：业态趋势
综合多元化
　　技术带来社会生产方式的变化，进而人们的生活方式、购物方式的变化，周末假日一次性购物成为一种潮流消费方式。有专家预测，未来几年内中国的百货商店会被快速成长的综合超市取代，综合多元化尤以超级购物中心为典型在满足人们一次性购物之外，把购物行为和休闲、娱乐、文化集合为一体，类型具体分为社区型、自然观景和休闲娱乐型等。
专业化
　　综合化和专业化是一对既统一又矛盾的事物。对一些日常生活类用品，低价格、综合化的仓储超市占了先机，而对那些技术含量高，使用复杂的产品，专业大卖场就有了生存条件。专家估计，在中国加入WTO以后，国际商业资本在综合大型仓储式超市之后会是以大型专业大卖场业态进入。
连锁便利化
　　企业要在竞争中制胜，降低成本、获取最大的市场空间、实现效益增长就必须实施扩张战略，特别是对一些小的便利店，开办连锁就是一条有效途径。当然，从人的方面讲，开办连锁，从降低成本，提高竞争力角度，无论对大型综合超市，还是对大型专业大卖场来说也是有益的。美国的“沃尔玛”，其去年新增300亿美元销售中，全都来自兼并和新开的店铺，今后，涉足资本市场，控股生产企业、跨区域兼并重组成为商业企业在竞争中优胜劣汰的重要手段。
模式二：“免费十服务”趋势
　　未来的经济是服务经济，商家往往会通过为消费者提供方便来销售产品，其中一种就是商家向用户提供免费产品使用，按使用服务的时间、次数收费，成本及商家收益由广告商或者制造商提供。
模式三：“E”化趋势
　　信息技术带给商业个体业的是经营的虚拟化，规避了传统购物的空间限制，对信息类产品，辛迪加是可行的运行模式，它由原创者、经营者和分销商三部分组成；
　　今后的商业企业竞争会是产业链的竞争，各环节的企业会利用互联网所带来的信息化，与前后供应商组成一个联合体，以便降低库存；
　　“E”化趋势也会渗透到商业企业的日常管理中去，POS系统与互联网结合将会成为连锁企业的日常管理手段。
广州商圈租售价格及策略
铺租售状况
　　经调查，目前珠三角商业市场竞争压力大，所推商铺多，同时成交量活跃，是著名的商业中心。
租售价格状况
　　租售价格根据各个城市和所处地理位置不同而有高有低，有的售价达10万元/平方米。低的售价达3万余元/平方米。租价高的达500元/平方米。租价低的达40元/平方米，押金3个月。建设费3-10万元不等，管理费2-5元/月。租金涨幅15-60%/年。
个案分析
经营模式之一：场地转租
案例名称：广州白马服装城
经营时间：1993年元月开业至今
经营类别：以服装批发为主
经营规模：建筑面积60000平方米
商业面积：30000平方米
租赁面积：以20-35平方米左右为单位出租
租金：1000-3000元/月（含管理费）空调、水电费另计
建设费：1200-2000元/平方米
押金：预交三个月租金作为押金
租金年涨幅率：6%
经营模式二：出租出售
经营模式三：超市+品牌
案便名称：百花广场
规模：占地面积10000平方米。商用面积5000平方米
地理位置：佛山建新路与祖庙路交界处
绿化率：10%
商铺规格及种类：5-50平方米不等。其中二至五楼的商铺面积较小
商铺总数：500间左右
经营模式：超市+品牌专卖店
租金水平：60-1500元/平方米
押金；三个月的租金
建设费：免
管理费：相应租金水平的30%左右
年涨幅率：30%
出租率：90%
珠三角汽车商业网点调查
珠三角主要经济技术指标
2000年交易额：907.77亿元人民币；
有形市场交易额年平均增长速度：45%；
有形市场个数：52家；
经销企业个数：3345家；
在建项目个数：5个；
主要特征：规模小、形象差、知名度低。80%不具有可持续发展空间；
营销状况：铺面均销售一空，家家获利；
国际有形市场发展走势：专卖店集中的汽车大道；
国内专卖店出现的原因：战略布点，提高服务质量；
本案市场定位：南中国最大的汽车城，集汽车展销、博览、观光、旅游、娱乐等功能于一体；
本位市场人均GDP：3500—3800美元；
家庭户数：533.28万户（常住户）；
近两年容量：2132亿；
2001年—2003年市场发展研判：2001年991亿，2003年1315亿；
按北京亚运村汽车交易市场占42%的份额进行测算：381.26亿元。
市场细分
　　目前广东珠江三角洲一带存在三种汽车交易市场，第一种是整车交易市场，第二种是二手车交易市场，第三种是汽车配件交易市场。
交易额状况
　　2001年珠三角汽车交易市场在全国来讲可谓一枝独秀，其交易额达907.77亿元人民币，仅指整车、二手车、部分汽配市场统计数据，其它如货车、卡车等车种及维修服务除外，占全国四分之一强，其中整车交易额达50%以上，二手车达30%，汽配达10%。
规模状况
　　珠三角汽车交易市场以一个“小”字和一个“散”字来形容，再恰当不过，达10万㎡以上至今没有一家，达5万㎡以上有3家，即广州华南汽贸广场与广东省汽车交易市场，还有中山在建项目中山汽车贸易城。广州华南汽贸广场占地5万平方米，尚有5万平方米未开发土地，广东省汽车交易市场占地7万平方米，已征收1.5万平方米，要在2002年以后才允许拆迁开发。其交易市场52多个各布其点，没有形成规模效应。
铺租销售状况
　　经调查，目前珠三角的交易市场几乎没有一家的商铺不是销售一空，广州华南汽贸广场从2000年5月1日开业以来，60家左右商铺早已销售一空，仅半年时间成交额达1亿元以上，其汽贸市场炙手可热可见一斑。
租赁价格状况
　　租售价格根据各个城市和所处地理位置不同而有高有低，高的达35—45元/㎡/月，建设费月均4083元，另加管理费为2.5元/㎡/月，押金三个月，即首期投入建设费 + 租金押金 + 1个月管理费，大约在12万—15万元之间，并且每年递增8%。
目前汽贸城普遍采用的三大经营模式
经营模式一：场地转租
案例名称：广州黄石路零配件交易市场
经营时间：自1995年8月至今
经营类别：汽车零配件交易
租赁面积：以50左右为单位出租、一般以1-3个单位起租
租金：45元/㎡
管理费：1元/月/㎡
租金涨幅：平均每年上涨10%
　　注：黄石路汽配市场非常脏乱差、破烂不堪，影响其租金水平，而永福路汽配市场租赁水平较高，约100—200元/㎡不等，并要一次性交3个月资金作为按金，有的商铺有还需收取1000元/㎡的集资费。
经营模式二：代理、自营、控股
案例名称：珠海众大利物资车业市场
发展规模：目前国内最先进的大型汽车交易市场之一
珠海特区（国家级）旧机电交易市场
珠海市最大的汽车销售商，二十多个品牌珠海特区总代理
营销模式：“四位一体”品牌专卖店
已入驻品牌：40余个
年交易额：2000年达26.5亿元，占珠海有车、产车60%以上
租金水平：采取控股方式与代理品牌厂商结成联盟，统一经营，一律不招商，全为本公司代理品牌及特约经销商，不存在租金问题，入驻率饱和。
经营模式三：超市+品牌
案例名称：广州汽车博览中心
规模：占地面积4万㎡，建筑面积2.5万㎡
历年经营状况：
1998年12月投入营运
1999年销售18个亿
2000年销售额达36个亿，增长100%，成为广州市“三强”
经营模式：超市+品牌专卖店。即在汽车交易市场内出让土地设置几个品牌专卖店，建立市场形象
租金水平：入租期限1-2年，租金35-45元/㎡/月。建设费月均4083元，管理费为2.5元/㎡/月，押金3 个月。入场商户首期投入建设费+租赁押金+1个月租金+1个月管理费，大约在12万—15万元之间，并每年递增8%
出租率：100%
广告投放情况
　　投放广告的汽贸市场很少，仅永福路汽配市场和广州博览中心两家，广州博览中心仅以出租车后座广告和广播广告、报刊广告为主，而永福路汽配市场仅有少量报纸广告。
整车、旧车与零配件交易状况
整车
　　珠三角一带的整车交易主要通过三种渠道：一种是通过汽车专卖店，另一种是通过汽车交易市场，还有一种是走私黑市交易，其中通过有形交易市场占整车交易的70%，约合人民币635.44亿元。目前大多数汽车交易市场都有整车交易。
二手车
　　目前珠三角一带二手车专业市场并不多，但成交量活跃，约占整个汽车交易额的22.5%以上，交易额达204.25亿元人民币。目前广州有两家专业二手车交易市场，分属广东省、广州市物资部门管理。即广东省物资汽贸中心和广州大道南汽贸市场。
汽车配件
　　珠三角汽车配件市场星罗棋布，但规模不大，目前规模较大的汽配市场主要是广州黄石路零配件交易市场，占地约8000平方米，2000年交易额达10亿元人民币，和永福路汽配交易市场，占地约3万平方米，2000年交易额达40余亿元，而目前珠三角汽配交易额高达77.16亿元。
市场发展历程及模式演变
汽车贸易市场发展的四个阶段
游击时代
80年代来，汽车厂家找个小旅店，招待所，设个办事处，门口摆几辆车就开始卖车，卖一辆算一辆。
展销会时代
1993、1994年，广州在展览馆办展销会，大家就在那里扎堆儿，本来主办单位是想开个临时的展销会，没想到办得不错以后就常年办了。
汽车交易市场时代
以后两年，展览馆场地另有他用，工商部门受主办单位及其它商品交易市场启发，倡导兴办了广州汽车交易市场，广东省汽车交易市场。
专卖店时代
1999年开始，广州、深圳兴办汽车专卖店，具有整车销售、配件供应、维修服务、技术信息咨询等功能，欲与传统汽车交易市场共同主宰汽车销售业。
目前国际市场上存在的三种汽车销售形式
含销售和维修的单一产品品牌专卖店；
同一品牌多个车型共店销售；
在交通方便的区域设立的由多家品牌专卖店组成的汽车大道。
“三位一体”与“四位一体”的异同
▋“三位一体”模式
集整车销售、零部件供应、维修服务于一体。最大好处是经销商在服务中更加公平。其投资模式是：大多数由汽车生产企业提供设计要求，设计方案和技术支持，由经销商投资。另一种情况较少由厂商自己投资建立。
▋“四位一体”模式
集整车销售、零配件供应、维修服务、信息跟踪与反馈服务于体。好处是不单对经销商在服务中更显公平，而且对厂商而言，因信息反馈迅速，对产品及营销策略等方面的速度也会加快，同时还可加速资金的回笼，因此逐渐成为汽车营销新模式。
市场缺口及对本案建议
　　　　　　▋汽车交易市场主要存在的问题
　　　　　　购车环境脏乱差像个菜市场，缺乏市场包装意识。80%不具有可持续发展可能；
1规模小，档次低，占地面积超过10万平方米的没有一家，超过5万平方米的仅只有2家，其功能设置仅为整车与二手车交易；
2目前珠三角所有汽车交易市场经营的都是小轿车，大卡车、客运货车、豪华大巴、中巴车还至今没有人经营；
3珠三角一带汽贸市场尚处初级发展阶段，没有形成汽车文化，人流量少、知名度低，除购车一族外，均没有其它人去参观。因此，目前珠三角的汽贸市场还没有真正发挥其展示博览功能。
　　　　　　市场缺口及对本案建议
　　1目前珠三角一带汽贸市场大多属违章建筑，临时占用，不具备可持续发展空间，所以绝大部分将3-5年内要以重新选址购建汽车交易市场，要么与其它规模较大的汽车城合并，成为大型车城的附庸，这就为本案与其它交易市场提供合作机会的可能。
　　2目前珠三角一带的汽贸市场购车环境较差，没有形成汽车文化，更没有吸引到有车一族和普通市民的关注，加上其知名度较低，因此人流量较少，仅为特意去购车的人才走一趟。因此，我们建议针对目前汽贸市场种种情况，将增城商贸园区的汽车城的定位提高到一个战略的高度，使之成为广州市“十年一大变”形象工程和中国加入世贸后，中国汽车工业与国际汽车工业有效对接的示范开放单位，其汽车文化的营造和设计自然是重中之重。
　　3目前珠三角一带的汽贸市场仅经营的是小轿车，在货车、卡车及其它车辆的经营上几手是一片空白。事实上广东珠江三角洲一带除小轿车的交易额较大外，卡车、货车及其它车辆的交易额亦较大，只是很少有人经营罢了。建议物流园汽车城在卡车、货车、大型豪华客车及其它车辆的经营上亦设置其功能。
市场定位论证
珠三角市场调查主要经济技术指标
2000年交易额：1945亿元人民币
商贸市场交易额年平均增长速度：21.5%
商贸市场个数：大中型批发市场共200余个
经销企业个数：10万余家
在建项目个数：15个大中型批发市场
主要特征：规模偏小，经济模式，大多商贸市场由于历史形成可持续发展空间有限。
经营状况：大多铺面租售较好，但并非家家获利。
国际商贸市场发展走势：专卖店集中展示企业品牌，形成良好的商业街走廊。国内品牌专卖店出现的原因：战略布点，集中展示企业产品品牌，提高综合服务质素，国内展销会成为热潮原因：集中展示企业品牌文化，树立企业形象，提高企业的知名度和美誉度，有效进行商业贸易。
本案市场定位：南中国最大的商贸物流综合园区，集企业的品牌展销、批发零售、物流配送及管理、汽车博览、旅游观光、文化娱乐多功能于一体。
本位市场人均GDP：3500——3800美元
家庭户数：533.28万户（常住户）
近两年购物消费容量：1945亿人民币
2001年——2003年市场发展研判：2300亿人民币
物流中心占有份额测算：25%
增城物流园区定位论证调查
调查方法及户数
抽样调查、电话访问、座谈调查三种方法，共调查户数110家。
调查内容
调查内容主要包括两大部分。
第一部分是被调查企业的规模，每年在交通运输、物流方面所花的费用及对第三方物流的需求意向，每年参加国内国际展销会的次数、规模、所花费金额及效果、满意度等；
第二部分是就本案项目进行定向调查，其内容为：
▋在新塘搞一个高档次、大规模、综合性的集企业品牌展示、批发零售、物流配送及管理、汽车博览观光旅游于一体的商贸物流园区，其地理位置如何，规模在1000万余平方米是否太小或太大。
▋如果将物流园区成为广州市“十年一大变”的形象工程，全国物流示范单位及粤港澳开放窗口，满意度如何。
▋如果在展示贸易城内增加国际商务平台，企业品牌博物馆，与凤凰卫视合作并成立多媒体传播公司，使其成为商情及企业文化发布的权威“窗口”，同时成立粤、港、澳永久性商业论坛，并邀请行业协会进驻，每年举行春夏秋冬四季订货会及展销会您认为能达到一个满意的效果吗。
　▋您选择以租为主还是以买为主，租售承受范围。
调查企业意向比
城市名称 租购意向比
 租140元/㎡.月 售20000元/㎡.月 对项目定位及支持点满意度
广州20家 62% 34% 96%
深圳20家 38% 52% 90%
东莞20家 38% 54% 92%
中山20家 68% 32% 100%
顺德15家 56% 40% 96%
惠州10家 50% 43% 93%
佛山10家 60% 34% 94%
合计 53.14 41.29 94.43
　结论：
　　愿采取以租方式，价格在140元/㎡.月企业占53.14%
　　愿采取购买方式，价格在20000元/㎡企业占41.29%
　　愿意到增城物流园区的企业总数百分比占95.43%
　　对项目定位及定位支持点的满意度的百分比占94.43%
物流园区企业客户测算
序号 城市名称 低方案 中方案 高方案 千万元资产以上企业数
1 广州 1000 1200 1300 1800
2 深圳 1000 1250 1350 2000
3 中山 450 500 550 9600
4 顺德 300 350 400 600
5 惠州 150 180 200 300
6 佛山 600 650 700 1200
7 总计 4500 4130 5500 15500
　　结论：从上面分析可知，增城商贸物流园区定位为全中国最大的综合性、高档次的商贸物流园区的市场发展空间是巨大的，经济利润是可观的，企业意愿是明确而又迫切需要的，以上分析数据是以按照调查百分比并去除相当比例水份按最保守估算。
小结
增城物流园区前景乐观
　　珠江三角经济商贸圈是我国最富裕地区，经过轰轰烈烈的二十余年的改革开放，已积累了大批财富，人均GDP达3500——3800美元，按照国际标准，人均GDP在1000美元，即开始进入了大消费阶段。
　　以广州为中心的华南地区一直是全国最重要的商业贸易市场，而新塘则是华南地区最主要的商贸物流中转市场之一，人均GDP在3500美元以上。其周边六大开发区紧邻布局，企业数以万计，是广州东部工业板块的集散地。
　　珠三角城市群是全国最重要的企业品牌集散基地和产品制造基地，有三分之二以上的国内名牌企业主要集中在珠三角一带，而且目前珠三角乃至国内尚未有一家集企业品牌展示、商品批发零售、汽车展示贸易、博览观光旅游于一体的高档次规模化综合型商贸园区。而按国际一般看法，增城物流园区可以说已经具有很好的商业环境和发展前景。
　　珠三角目前存在着对大型商贸物流园区的需求
　　珠三角城市群对企业品牌贸易、物流配送及管理、汽车博览、旅游观光存在着很大市场缺口，投资建设大型国际商城对于新塘乃至珠三角城市群具有很大的促进作用，同时也会大大提高新塘的国际知名度，相关的投资会改善新塘的城市建设，美化新塘城市形象。
　　新塘作为华南经济圈的中心城市之一的广州有着投资建设大型国际商贸城的良好市场基础。任何厂商，国内国际均不敢不重视这个市场。此外，毗邻穗港澳，本身就是中心腹地，交通便利等优势是新塘举办大型国际企业品牌展示贸易的定位优势。
投资建设大型商贸物流园区的条件
三大条件：
　　地理位置要好，项目选址城市要具有相当的经济文化辐射力，新塘位处珠三角城市群重要的中心城市广州的南部，地理位置优越，是构成穗港澳三大国际都市的中间地带。
　　要具备相应的硬件设施，要有良好的商业环境和展览场馆。而本案功能设计正是与企业品牌展示发展潮流相紧密吻合。
　　能吸引观众和投资者，能否吸引众多的融资单位关键看计划的发展前景。
目前，增城物流园区地处珠三角经济商贸圈的经济中心城市之一，是粤港澳经济商贸圈的中心地带，地理位置得天独厚。
　　从本次调查情况来看，珠三角经济带拥有1万平方米项目200余个，但占地规模达10万平方米以上尚未有一家。虽然本次调查商业市场有不少经营较好，但由于土地限制等诸多因素，不具有可持续发展空间，随着“入世”在即，无疑为物流中心提供了一个巨大的历史性时机。
增城物流园区的历史性时机
按照本次对珠三角的全面摸底调查进行数据统计和全面综合分析来看；
　　目前珠三角的商贸城在占地规模上超过10万平方米的没有一家，但有年交易额达15亿元以上商业市场。如：白马服装市场、广州天河城广场、广州北京路商业街、广州上下九路商业街等。
从商铺价格来看：
　　有的售价高达10万元/平方米。如：北京路商业街广百新翼，月租价已高达15000元/平方米，就新塘本地商业项目的租售价格来看，有高达3-4万元/平方米的项目，也有月租价低于30元/平方米的项目。所以说商铺价格和取向具有较大的空间。
从经营模式来看：
　　珠三角城市群还没有一家以企业品牌展示贸易、物流配送及管理、汽车博览、旅游观光于一体的大型商城，从经营模式来看，无论是广州的北京路商业街，上下九路、还是佛山的百花广场其营销模式单一。
结论：随着中国“入世”和大型商业项目的介入及消费环境和消费观念的逐步转变，目前珠三角城市群大型商城项目的竞争必将削弱，而具有规模差异性，竞争优势的项目必将受到市场的青睐，无疑，这为本案提供了一个巨大的历史性时机。
效益分析论证
社会效益
将成为市场与商品的集散中心
　　新塘物流项目的开发和实施，将有效地实现人流、物流、商流、资金流、信息流和技术流的聚集与扩散；成为资金循环的吞吐中心，大宗商品的交易中心以及进出口货物的中转枢纽和配送基地。
将成为国际国内著名品牌的汇集地和进出口中心
　　新塘物流项目的开发和实施，将成为一大批国际、国内著名品牌及大中型企业集团在地区部总部的汇集地和进出口贸易中心；通过这些企业的决策定位指挥，产业配置和经济贸易、投资决策的相关组织功能，将有效推进新塘、增城及广州市乃至整个珠三角的商贸发展和经济腾飞。
将成为一个永不落幕的企业品牌展示贸易的中心
　　增城物流园物流项目的开发，将使新塘成为一个极具特色的集企业品牌展示贸易文化、商贸旅游观光文化、物流配送及管理等综合文化于一体的区域性中心文化；增城物流园项目的开发及其后续的长期运作，将有助于把新塘镇打造成为粤港澳经济商贸圈和珠江三角洲城市群企业品牌展示贸易产业和物流产业的黄金口岸和集散基地，从而使其成为一个永不落幕的企业品牌展示贸易的中心，极大地提升区域的政治地位和重要性，在海内外投资者中建立独树一帜的区域形象。
经济收益
从商贸城的收益情况来看
　　动态回收期和内部收益率及地价变化影响
动态回收期（T）
　　回收期即项目经营后每年的净收入（或利润）补偿原始投资所需的年限，也即是使累计净现金流量值达到0所需的时间。
　　本项目的动态回收期为6.61年。对比一般出租经营项目（10至20年），本案的回收期较短，项目是可行的,详见附表6。
从内部收益率来看
　　内部收益率（IRR）是指项目在计算期内各年净现金流量现值累计等于0时的折现率，它反映项目自身的盈利能力，是项目占用的尚未回收资金的获利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。一般房地产行业基准收益率为10%。
　　本项目的内部收益率为15.13%，大于行业基准收益率，说明项目是可行的详见附图3-1计算。
从地价变化影响来看
　　本案就地价变化对回收期和内部收益率的影响作了简单分析，当地价增大时，本案的回收期增长而收益率降低，但总体来讲，在设定租金情况下，地价对这些指标的影响并非很强，而租金变化的影响将是最大的。无论如何，还是必须尽量降低土地成本，提高项目的总体抗风险性。
　　详见附图3-2。
从发展价值研判来看
　　从以上项目收益情况分析可知，物流中心项目定位至关重要。它涉及到本案成败的关键，按照本案策划思路和投资分析，本案不仅具有可观的利润空间，而且对城市区域政治、经济、文化均产生深远的影响，其发展潜力无可限量。

政策法规论证
物流法规政策
从国家政策来看
　　物流业的发展已列入中国“十五”规划。2001年3月15日由第九届全国人民代表大会第四次会议批准的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中提出了“要着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推行连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式”。为发展中国物流业提出了政策依据。
从地方政府政策来看
　　广州市政府制定并规划了以新塘物流开发区为基础的东部（综合）物流园区。为达成目标要求，广州计划从2002年开始，将规划建设南沙物流园区等三大国际性枢纽型物流园区，建设芳村（综合）物流园区等五大区域性综合型物流园区。其中东部（综合）物流园区将利用广州市北二环高速、广园东路、广深高速、广惠高速交汇的交通枢纽优势，以现有的广州公路主枢纽货运系统、东部货运枢纽站和新塘物流开发区为基础，建设东部（综合）物流园区。
汽车法规政策
国家十五规划纲要把汽车消费列为五大消费之首，明确鼓励汽车走进家庭。
部委领导讲话，取消一切购车不合理收费，消除所有地方保护主义措施，并发文取消了238项不合理收费问题。
国家政府大力支持汽车产业，在资金、技术、外贸出口及利用外资等多方面实行政策倾斜。
便值得注意的是：汽车消费是当前国家扩大内需，启动市场的举措之一，国家近期出台的一系列刺激经济增长，启动消费市场的新政策。如降低存款利息、征收个人利息税、银行开展信贷等，都给汽车生产和汽车经营带来了利好消息和发展机遇。
结论及建议
主要风险
市场操作的风险
　　　也就是说本案项目定为南中国的综合物流园区，广州形象工程，中国物流产业示范基地，粤港澳开放窗口。期间支持配套体系甚多。如粤港澳经济论坛、国际商务平台、多媒体传播公司等。发展商在操作过程中是否按原计划进行还是按一般商铺的招租操作是此项目成功与否的最大关键。
难以融资或资金不到位
　　　增城物流园建设基础设施、信息平台和各种物流设施，投资大，回收期长。如果届时项目所需资金不能如期落实到位，不但会影响物流园区建设计划，而且由于沉淀大量先期投入资金，将大幅度增加物流园区的经营成本费用和债务负担。
市场竞争加剧
　　　增城物流园的建设将带来商流、资金流、信息流、技术流、人流的聚集，以及交通运输业、商贸业、金融业、信息业和餐饮业等多种产业的发展，形成地区经济发展的新的增长点。新塘周边很多地区都将现代物流业列为支柱产业，纷纷新建各种物流中心和物流园区，如广州的黄埔、南沙、芳村、深圳的盐田、蛇口、平湖、笋岗一清水河、东莞的太平、虎门等。这些物流园区及中心在物流服务的半径和争夺顾客群方面竞争将日趋激烈，这将在一定程度上影响新塘物流园区的市场份额。
招商引资困难
　　　招商引资是增城物流园发展的生命线。建设物汉基础设施和信息平台是为了营造良好的投资软硬环境，吸引国内外更多的企业到园区投资。如果届时招商引资乏力，入驻园区企业不多，物流园商流、资金流、信息流、技术流、人流集聚的作用没有得到应有发挥，将导致各种物流配送设施和公共服务设施的大量闲置，影响园区的投资回收。
周边企业对物流和配送仍缺乏正确的认识
　　　虽然我国对物流和配送的研究早在80年代就已开始，学术界和政府有关主管部门对物流和配送有较清楚的了解和认识。但就全社会而言，对物流和本着的认识还非常模糊，特别是企业。如果届时新塘周边企业对发展现代物流的必要性、重要性和紧迫性不定期缺乏统一的认识，指导思想上还未完全放弃“大而全、小而全”、“万事不求人”的思维方式和习惯，将会对增城物流园的发展产生十分不利的影响。
分析结论
　　　通过对本位市场的全面摸底调查和全面综合分析，我们对本案市场定位投资收益是颇为乐观的。市场容量那么大，市场缺口和市场商机的存在是既定的事实。虽如此，我们认为本案投资毕竟较大，中国加入WTO既存在机遇但又面临挑战。因此我们认为本案是有一定风险的。
主要建议
做高档次大规模综合型的物流商贸园区大有可为，是未来50年最佳发展项目之一，其市场发展潜力巨大，商机千截难逢。
增城物流园区，具有良好的区位发展优势，其规模不宜少于900万㎡，其次与凤凰卫视合作，可以产生社会影响和辐射力，形成较大效应。
物流商贸园区应分步发展，先盖物流园区主体，再分期开发。
在经营模式及合作方式上采取出租出售、控股、合资、自营等方式进行，在合作对象上，除本市企业集团，生产厂家等单位外，拟与珠三角及港澳的知名企业合作，同时与中国名牌战略促进会、国家经贸委、行业协会等进行联合招商，这是我们快速发展的最佳合作伙伴。

结束语
　　　将新塘物流项目定位为南中国最大的高档次、规模化、综合性商贸物流园区的意义，不只是一个商铺租售和招商营运的问题，而是一个关系到广州市迈向国际化大都市新塘城镇改造建设及发展的问题。虽然目前广州有三大国际性综合中转枢纽园区，有五大区域性综合商贸物流园区并且穗深港及全国同类项目正蓬勃兴起，但就新塘自身条件而言则完全具有开发建设高档次、规模化、综合性的商贸物流园区的绝对优势。因此，在物流中心这件大事上，只要观念正确，方法得当，在吃透并掌握中国国情的基础上，大胆运用超常规的思路去运作，就极有可能为广州、增城、新塘三位一体经济的超常发展闯出一条新路来。
　　　增城物流园区是历史老人给广州、增城和新塘的一次机遇。
　　　增城物流园区将会成为广州、增城和新塘从量变到质变的喷发点！
　　　增城物流园区将会为广州、增城和新塘的经济发展提供腾飞的平台！
　　　科学先驱阿基米德有一条震惊世界的名言：“只要给我一个支点，我将撬起整个地球。”借此名言，我们只要以物流园区为支点，以超常的理念、思路和超常的运作为杠杆，就一定会撬起粤港澳这一经济板块，使广州、增城和新塘物流中心腾飞于世界，闯出一条令人耳目一新的超常规发展的金光大道来。
目　　录
第一部分：投资环境分析 2
1 发展增城物流园的背景、重要性和战略意义 2
　　1.1 从全球范围和发展的观点来看 2
　　1.2 从国家产业政策和发展战略来看 2
　　1.3 从广州市物流规划和城市总体规划来看 3
　　1.4 从东部特别是新塘镇的历史与现状来看 3
　　1.5 从东部板块与南沙板块之比较来看 3
　　1.6 从新塘商贸与黄埔港口之比较来看 3
　　1.7 从粤港澳经济圈区位决策条件来看 4
　　1.8 从广州东部工业板块发展需要来看 4
　　1.9 从广州市增城片区的城镇规划建设来看 4
　　1.10 分析结论 5
2 增城物流园将对区域政治、经济、文化的影响 5
　　2.1 重大事件对区域经济、文化的贡献是不可估量的 5
　　2.2 重大项目对区域政治、经济的推动往往是巨大的 6
　　2.3 增城物流园将对区域政治、经济、文化的巨大影响 6
　2.3.1 将成为市场与商品的集散中心 6
　　2.3.2 将成为国际国内著名品牌的汇集地和进出口中心 6
　　2.3.3 将成为一个永不落幕的企业品牌展示贸易的中心 6
3 增城物流园投资环境分析及市场机会 7
　　3.1 宏观产业政策 7
　　3.1.1 从国家政策来看 7
　　3.1.2 从地方政策来看 7
　　3.2 物流行业状况 8
　　3.2.1 从国内物流产业大范围来看 8
　　3.2.2 从华南地区范围来看 8
　　3.2.3 从广州市规划的各大物流园区的性质、功能和特点来看 9
　　3.2.4 国内主要物流产业及项目简介 11
　　3.3 世贸商机 12
　　3.3.1 就宏观市场而言 12
　　3.3.2 就增城物流产业及项目而言 13
　　3.4 市场机会 13
　　3.4.1 从全国市场容量来看 13
　　3.4.2 从区域市场来看 13
　　3.4.3 从增城物流园来看 14
　　3.5 分析总结 14
4 增城物流园区位决策优势分析 14
　　4.1 是构建“大广州”的重要组成部分 14
　　4.2 素有“黄金走廊，投资宝地”之美誉 14
　　4.3 历来是广州南部市场与商品的集散基地 14
　　4.4 六大开发区紧邻项目布局 15
　　4.5 辐射范围达200-800平方公里 16
　　4.6 土地存量丰富 16
　　4.7 完善的交通网络 16
　　4.8 基础设施一应俱全 17
　　4.9 分析结论 17
5 增城物流园已有基础设施和在建项目分析 17
　　5.1 新塘牛仔服装制衣城 17
　　5.2 广州新塘国际牛仔商贸城 17
　　5.3 铁路货物物流基地 18
　　5.4 新塘口岸车检场与货柜堆场新建工程 18
　　5.5 新塘口岸码头扩建工程 18
　　5.6 组建增城口岸集团股份有限公司 19
　　5.7 分析结论 19
6 增城物流园发展前景展望 19
　　6.1 比较完善的现代综合交通体系，为物流园区建设提供了基础保证 19
　　6.2 先进的现代信息技术，为物流园区建设提供了技术保障。 19
　　6.3 腹地广阔，为物流园区建设提供了充足的货源基础 20
　　6.4 传统产业的发展和变革，为物流园区建设提供了市场条件 21
　　6.5 巨大的物流费用，为物流园区建设提供了丰厚的潜在利润空间 21
　　6.6 政府部门的高度重视，为物流园区建设提供了政策平台 22
　　6.7 现代物流意识的增强，为物流园区建设提供了思想条件 23
　　6.8 良好的国际国内经济发展形势，为物流园区建设提供了有利环境 23
　　6.9 分析结论 23
7 结论及建议 23
　　7.1 省市专家建议：整体规划开发东部板块 23
　　7.2 我们的建议：增城物流园高标准规划 24
第二部分：方案技术剖析 25
1 增城物流园规划构想 25
　　1.1 总体战略目标 25
　　1.2 项目定位 25
　　1.3 规模设定 25
　　1.4 项目规划 25
　　1.5 运作体系 26
　　1.6 中心功能 26
　　1.7 业务模块 27
2 项目规划核心分解 27
　　2.1 三大区具体分解 27
　　2.1.1 自由贸易区 27
　　2.1.2 文化娱乐区 29
　　2.1.3 商务活动区 30
　　2.2 三大中心功能分解 30
　　2.2.1 运输中心 30
　　2.2.2 仓储中心 30
　　2.2.3 物流中心 31
　　2.3 五大体系功能分解 31
　　2.3.1 仓库管理系统 31
　　2.3.2 配送中心管理系统 32
　　2.3.3 运输管理系统 32
　　2.3.4 跟踪处理平台 32
　　2.3.5 营销渠道管理系统 33
　　2.4 项目规划关联图 33
　　2.5 项目规划图说明 33
3 项目差异化的建议 34
　　3.1 针对同类项目的竞争策略 34
　　3.1.1 在公关策略上 34
　　3.1.2 在广告宣传上 34
　　3.1.3 在促销宣传方面 34
　　3.2 行业差异性的建议 35
　　3.2.1 打企业品牌展示贸易文化牌 35
　　3.2.2 打商业文化娱乐牌。 35
　　3.2.3 打商贸旅游观光文化牌 35
　　3.2.4 打行业协会牌 35
　　3.2.5 打资源整合物流综合服务牌 35
4 项目包装及建议 36
　　4.1 就本项目成立公共关系部和招商部的建议 36
　　4.2 工地现场布置的建议 36
　　4.3 彩绘楼盘围墙布置 36
　　4.4 招商中心的建议 36
5 招商引资营运模型的设定（附图） 37
6 项目收益来源及利润中心的设定 37
　　6.1 企业品牌展示贸易城收益来源及利润中心设定 37
　　6.1.1 展示场地出租 37
　　6.1.2 商铺出售 37
　　6.2 汽车城收益来源及利润中心设定 37
　　6.3 商品批发城收益来源及利润中心设定 38
　　6.4 摩托车城收益来源及利润中心设定 38
　　6.5 自选购城收益来源及利润中心设定 38
　　6.6 文化娱乐区收益来源及利润中心设定 38
　　6.7 商务活动区自营项目 38
　　6.8 招租项目及企业 38
　　6.9 出售项目 38
　　6.10 配套商业经营项目 39
　　6.11 公司独立运作及发展模式 39
7 招商策略、主体及模式 39
8 招商引资策略 40
　　8.1 招商引资总体策略 40
　　8.2 策略具体分解 40
　　8.2.1 组装拼盘、以楼招商 40
　　8.2.2 外引内联、项目促建 40
　　8.2.3 预埋管线、以地卖地 40
　　8.2.4 联动开发、以城出世 40
9 招商引资计划 41
　　9.1 招商客户目标锁定 41
　　9.2 招商区域目标锁定 41
　　9.3 招商引资步骤及计划 41
　　9.3.1 第一步 41
　　9.3.2 第二步 41
　　9.3.3 第三步 41
　　9.4 招商引资网点建设 42
10 项目宣传及推广 42
　　10.1 促销宣传 42
　　10.1.1 以节促销 42
　　10.1.2 会议展销 42
　　10.1.3 广告创销 42
　　10.1.4 常规租售 42
　　10.2 广告宣传三步曲 42
　　10.2.1 第一步：内部认购，树立品牌 42
　　10.2.2 第二步：紧密宣传、锁定市场 42
　　10.2.3 第三步：“东进—北上—海外”战略，再造热点 43
　　10.2.4 第四步：租售并用，常规炒作，巩固形象 43
　　10.3 公关宣传活动 43
　　10.4 广告宣传品制作 43
　　10.4.1 电视专题片 43
　　10.4.2 拍摄MTV 43
　　10.4.3 拍摄三十秒CF形象广告 43
　　10.4.4 宣传画册及折页 43
　　10.4.5 路牌广告 43
　　10.4.6 横幅广告 43
　　10.4.7 展板制作 44
　　10.5 广告宣传品制作及投放费用预算 44
11 增城物流园项目发展计划 44
　　11.1 总体原则 44
　　11.2 分阶段发展设想 45
　　11.3 各项目的内容、规模与具体发展时间设定 45
12 经营关系的确立 45
　　12.1 设定项目经营方式及租金 46
13 商贸城的成本分析和投入模型 46
　　13.1 成本设定 46
　　13.1.1 成本分类及内容 46
　　13.1.2 成本设定 46
　　13.1.3 总成本及各分期成本的估算 46
　　13.2 项目的投入模型 47
　　13.2.1 投入模型 47
　　13.2.2 非盈利分项目的投入模型 47
　　13.3 产出模型效益目标制定 47
　　13.3.1 产出形式的设定 47
　　13.3.2 起始单价的设定 47
　　13.3.3 分期租金收入计算 47
　　13.3.4 产出流量的设定 48
14 商贸城的收益情况 49
　　14.1 动态回收期（T） 49
　　14.2 内部收益率 49
　　14.3 地价变化影响 49
　　14.4 发展价值研判 49
　　14.5 市场定位主要存在的风险 49
　　14.5.1 三大风险 49
第三部分：可行性论证 51
总述：可行性论证从四个方面进行 51
1 市场调查论证 51
　　1.1 广州商业网点调查 51
　　1.1.1 广州大中型批发市场总体情况 51
　　1.1.2 广州各区大中型批发市场布局及发展情况 52
　　1.1.3 广州大中型批发市场当前存在的主要问题 52
　　1.1.4 广州商圈分布情况 53
　　1.1.5 广州商圈形成动因及特征 55
　　1.1.6 广州商圈存在的问题 56
　　1.1.7 发展模式展望 56
　　1.1.8 广州商圈租售价格及策略 57
　　1.1.9 个案分析 58
　　1.2 珠三角汽车商业网点调查 59
　　1.2.1 珠三角主要经济技术指标 59
　　1.2.2 市场细分 59
　　1.2.3 市场发展历程及模式演变 61
　　1.2.4 市场缺口及对本案建议 62
2 市场定位论证 63
　　2.1 珠三角市场调查主要经济技术指标 63
　　2.2 增城物流园区定位论证调查 64
　　2.2.1 调查方法及户数 64
　　2.2.2 调查内容 64
　　2.2.3 调查企业意向比 64
　　2.2.4 物流园区企业客户测算 65
　　　2.3 小结 65
　　2.3.1 增城物流园区前景乐观 65
　　2.3.2 珠三角目前存在着对大型商贸物流园区的需求 65
　　2.3.3 投资建设大型商贸物流园区的条件 66
　　2.3.4 增城物流园区的历史性时机 66
3 效益分析论证 67
　　3.1 社会效益 67
　　3.1.1 将成为市场与商品的集散中心 67
　　3.1.2 将成为国际国内著名品牌的汇集地和进出口中心 67
　　3.1.3 将成为一个永不落幕的企业品牌展示贸易的中心 67
　　3.2 经济收益 67
　　3.2.1 从商贸城的收益情况来看 67
　　3.2.2 从内部收益率来看 67
　　3.2.3 从地价变化影响来看 68
　　3.2.4 从发展价值研判来看 68
4 政策法规论证 69
　　4.1 物流法规政策 69
　4.1.1 从国家政策来看 69
　4.1.2 从地方政府政策来看 69
　　4.2 汽车法规政策 69
5 结论及建议 69
　　5.1 主要风险 69
　　5.2 主要建议 71
结束语 71
　　

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